Le guide du permis de construire

Ce guide recense et définit toutes les étapes et procédure pour obtenir un permis de construire et notamment comment bien préparer votre dossier.

Constitution du dossier de permis de construire.

La constitution de votre dossier de permis de construire devra comporter les éléments suivants:

• Imprimé PC 158.
• Notice de présentation du projet.
• Plan de situation (échelle comprise entre le 1/5000 et le 25000).
• Plan de masse coté dans les 3 dimensions avec localisation de l’existant et du projet (échelle comprise entre 1/50 et 1/500).
• Plans des façades et représentation des clôtures.
• Plans en élévation des différents niveaux existants (échelle 1/50 ou 1/100).
• Plans en élévation des différents niveaux projetés (échelle 1/50 ou 1/100).
• Vue(s) en coupe de l’ouvrage (échelle 1/50è ou 1/100).
• Deux photographies avec un angle et un distance différente (rapprochée et plus lointaine) qui figureront la situation du terrain dans son environnement (points à reporter dans le plan de masse).
• Récépissé de dépôt de la demande de permis de démolir (en cas de démolition).

Le dossier de demande : comment le remplir?

Si vous envisagez de réaliser une construction, vous devrez déposer une demande de permis. Cette demande ainsi que la liste des pièces à joindre peut être retirée directement en mairie et doit émaner soit du propriétaire du terrain soit de son mandataire (un architecte, un constructeur…). Depuis le 1er octobre 2007 le dossier de demande pour construire une maison individuelle est également simplifié.

Les délais

Depuis le décret du 5 janvier 2007 les délais d’instruction d’une demande de permis est de 2 mois lorsqu’il s’agit de la construction d’une maison individuelle ou dans le cadre d’une démolition. Dans le cas d’un projet plus complexe, le délai d’instruction est de 3 mois.

Les pièces à fournir

Les éléments à communiquer à l’administration peuvent varier en fonction de la nature et de la localisation du projet. Les pièces suivantes doivent être fournis dans tous les cas de figure :

• l’identité du demandeur
• l’identité de l’architecte auteur du projet s’il y en a un (dans le cas d’une demande pour un projet inf. à 170m² de SHON).
• la localisation et la superficie du terrain
• la nature des travaux et leur destination
• la SHON (surface hors oeuvre nette) de la construction projetée.

Peuvent également être joint :

• un plan permettant de situer le terrain à l’intérieur de la commune
• un projet architectural. Ce document est règlementé et devra comprendre :
• l’état initial du terrain et de ses abords ainsi que des constructions ou végétations déjà existantes
• l’aménagement du terrain en indiquant ce qui est modifié et ce qui est supprimé
• l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles notamment par rapport aux constructions et paysages avoisinants
• le traitement des constructions, clôtures, aménagements et végétations situés en limite de terrain
• les matériaux et couleurs des constructions
• le traitement des espaces libres
• l’organisation et l’aménagement des accès au terrain et aux constructions
• un plan de masse des constructions à réaliser dans les 3 dimensions
• les modalités selon lesquels les bâtiments seront raccordés aux réseaux publics ou à défaut les équipements prévus
• le plan des façades et des toitures
• un plan en coupe par rapport au profil du terrain
• un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement et par rapport aux constructions voisines et existantes
• des photographies permettant de situer le terrain dans son environnement actuel

Une fois le dossier de demande rempli, vous pouvez le déposer ou l’adresser à la mairie du lieu ou est envisagée la construction.

La portée de l’autorisation : que faire une fois votre permis obtenu ?

L’autorisation de construire prend la forme d’un arrêté du maire (ou éventuellement du préfet) pour la construction d’un bien déterminé. La décision d’autoriser la construction est notifiée au demandeur du permis mais elle peut également être tacite, c’est le cas notamment lors de travaux sur des immeubles « classés ». L’administration reste dans ce cas silencieuse (ce qui ne vous empêche pas d’afficher les mentions de votre permis sur le terrain dans les conditions normalement prévus).

A compter de l’arrêté, le permis devient exécutoire et vous pouvez donc démarrer les travaux. Si vous décidez de changer d’avis sur les travaux à entreprendre, vous devrez alors déposer une demande de permis modificatif voir même une nouvelle demande de permis.

N’oubliez pas que votre permis ne vous oblige pas à construire et que vous pouvez tout à fait abandonner votre projet et ainsi renoncer aux travaux.

Avant de démarrer les travaux

Pensez à procéder à la déclaration d’ouverture du chantier qui est obligatoire (qui peut être également formulée par votre maître d’oeuvre). Adressée au maire, cette déclaration permettra à l’administration d’obtenir tous les documents techniques se rapportant à la réalisation de l’ouvrage et de visiter la construction pendant toute la durée des travaux ainsi que les 2 années qui suivent.

Les recours contre un permis non obtenu

L’autorité administrative peut refuser de délivrer le permis de construire demandé. L’administration devra dans ce cas motiver son refus en précisant les circonstances de fait ou les prescriptions légales sur lesquelles elle fonde son refus (non respect des distances de construction, projet non conforme aux dispositions du POS etc.).

Si vous envisagez de faire un recours, demandez d’abord à l’administration vous ayant refusé le permis d’annuler cette décision. Mais sachez que seul le tribunal administratif sera compétent pour statuer sans que vous ayez l’obligation de faire appel à un avocat. Deux types de recours peuvent être exercés : le recours pour excès de pouvoir et le recours en plein contentieux, ce dernier étant uniquement destiné à la réparation du préjudice causé par un permis irrégulièrement accordé ou irrégulièrement refusé.

La saisie du tribunal administratif doit se faire dans un délais de deux mois à partir de la décision qui vous a été notifiée. Vous devrez rédiger votre requête sur papier dactylographié en précisant les circonstances de l’affaire et vos arguments et l’envoyer en LRAR au greffe du tribunal. N’hésitez pas à consulter un juriste (avocat…) afin de fournir un dossier conforme à vos griefs.

Les recours contre un permis déposé par un tiers

Il s’agit de la procédure inverse : vous souhaitez contester l’obtention d’un permis délivré à un tiers (un voisin par exemple), vous devrez ainsi faire contrôler la régularité du permis. Le recours pour excès de pouvoir vise tout simplement à annuler une décision qui aurait été prise en violation des dispositions légales. Pour cela, vous devrez simplement justifier d’un intérêt personnel et direct pour pouvoir agir en justice. Mais cet intérêt doit être de nature urbanistique… (exemple : non respect des distances ou des hauteurs etc.).

La déclaration d’achèvement et le certificat de conformité

Dans les 30 jours suivant l’achèvement des travaux, vous devrez procéder à une déclaration d’achèvement. Cette déclaration doit être adressée au maire en 3 exemplaires par recommandé avec AR ou contre décharge en mairie. Cette déclaration permettra de vérifier si les travaux que vous avez entrepris son conforme au permis délivré.

Le certificat de conformité

Si l’autorité administrative considère que les travaux ont été exécuté conformément au permis, elle doit vous adresser un certificat de conformité dans les 3 mois suivants la déclaration d’achèvement de travaux. En pratique, le certificat est réputé tacite à moins que les travaux ne soient pas conformes (distances et alignement non respecté, taille des bâtiments non adéquat…) auquel cas vous encourez des sanctions pouvant aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage.

L’affichage du permis de construire

Lorsque le permis vous a été accordé, vous devez l’afficher sur le lieu de la construction afin de satisfaire à l’obligation d’information vis-à-vis des tiers. Cet affichage se fera sous la forme d’un panneau aux dimensions suffisantes afin de permettre sa visibilité (sup. à 80cm) tout en précisant l’identité du bénéficiaire (généralement le maître d’ouvrage), la date de délivrance et le n° du permis de construire, la nature des travaux (ex. : construction d’un maison individuelle, construction d’une terrasse etc.), l’adresse de la mairie dans laquelle le dossier peut être consulté ainsi que la superficie du terrain, la SHON et la hauteur max. de la construction.

Le constat d’affichage

Comme énoncé plus haut, l’affichage du permis est obligatoire afin d’informer les tiers de la construction que vous projetez. Afin d’éviter tout recours abusif, il est préférable de faire un constat par un huissier au début de l’affichage ainsi qu’à la fin de la période des 2 mois (représentant le délai légal des recours des tiers). N’oubliez pas que c’est au constructeur de prouver l’affichage régulier du permis.

En cas d’absence d’affichage, vous encourez le risque qu’un tiers fasse un recours à n’importe quel moment et vous fasse sauter votre permis et accessoirement les bâtiments illégalement construits.